31.05.2021, 09:23

Gayrimenkul Değer Haritaları = ADALET

 

Her yıl düzenli olarak belediyeler tarafından konut, arsa, arazi ve işyeri gibi taşınmaz mallar üzerinden alınan emlak vergisinin ilk taksitinde bugün son ödeme günüdür. Peki alınan bu verginin hesaplanması nasıl yapılmaktadır? Mükellefler arasında adalet sağlanabilmekte midir? Belirlenen rayiç değer hangi işlemlere altlık oluşturmaktadır?

            Gayrimenkullerin emlak vergisine konu değerleri, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu göre bedel takdir komisyonlarınca her köy ve mahalle için, cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler tespit edilerek her il ve ilçe için hesaplanan asgari birim değer miktarından düşük olmayacak şekilde belirlenir. Emlak Vergisi Kanunu'na göre bina ve arazilerin matrahı bu kanun hükümlerine göre saptanan vergi değeridir. Ancak hesaplanan emlak vergisine konu bu değer piyasa koşullarındaki taşınmazların alım satım değerinin çok altındadır.  Bunun yanı sıra aynı cadde veya sokak üzerindeki taşınmazlara tek bir değer yüklenerek, farlılık arz edebilmesine karşın her birinin aynı manzaraya, anayola cepheye, eğime, toprak yapısına ve jeolojik yapıya, aynı imar planı yapılaşma koşullarına ve aynı kamu hizmetlerinden yararlanma koşullarına sahip olduğu düşünülerek hatalı değer üretilmesi, adaletsiz vergilendirmeye sebep olmaktadır. Hatalı değer tespitleri ile oluşan vergilendirme adaletsizliği, gelişmiş ülkelerde bilgi teknolojilerinin yardımıyla üretilen ve güncel olarak tutulan gayrimenkul değer haritaları aracılığıyla giderilebilmektedir. 

 

            Gayrimenkul değer haritalarının oluşturulmasına altlık olan taşınmaz değerlemesi; değerlendirmeye konu olan taşınmazların sahip olduğu özelliklerin, bir arada toplanıp işlenerek ülkelerin piyasa koşullarında birim fiyatların belirlenmesi işlemi olarak tanımlanmıştır. Ülkemizde henüz sağlıklı bir yapıya kavuşturulamamış olan taşınmaz değerleme politikası dünyada başlangıçta tarımsal arazilerin vergilendirilmesinde ihtiyaç duyulmuş, bu ihtiyaç zamanla; alım-satım, kiralama, sermaye piyasası, kredilendirme, sigortacılık, kamulaştırma, devletleştirme, özelleştirme amaçlı değerlemelerle genişlemiştir.

 

            Gerçek değere yakın tespit edilmiş taşınmaz değerlerinin kullanıldığı bir çok hizmetin sosyal adalet ve toplumsal eşitlik sağlayacağı ortadadır. Piyasa rayiç değerinin çok altında olan,  emlak vergisine konu rayiç değer ile yapılan kamu hizmetleri adaletsiz vergilendirmeye konu olduğu kadar kamunun gelir kaybına ve adli makamlarda davaya konu iş yükü artışlarını neden olmaktadır.   Örneğin; Taşınmaz alım-satım işlemlerinde aksi beyan edilmedikçe asgari emlak vergi değeri üzerinden vergi ve harç alınmaktadır. Taşınmaz sahipleri asgari emlak vergi değerinden az olmamak şartı ile taşınmazının değerini kendi beyanı ile belirleyebilmektedirler. Bu şekilde işleyen bir sistemde aynı apartmanın aynı katında aynı değere sahip iki dairesi arasında %50'lere varan beyan değeri farklılıkları oluşmaktadır. Kamulaştırma, özelleştirme ve arsa ve arazi düzenlemesi gibi uygulamalarda ise ülkemizdeki kurumlar değerleme ihtiyaçlarını kendi bünyelerinde kuracakları komisyonlar aracılığıyla karşılamaktadır. Ancak bu durum komisyon tarafından belirlenen kamulaştırma bedellerinin sıkça davalara konu olması ile sonuçlanarak mahkemelerimizin iş yükünü artırmış ve kamu hizmetlerinin gecikmesine neden olmuştur.

            Almanya, Danimarka, Hollanda ve İsviçre gibi gelişmiş ülkelerde gayrimenkul değerlemesi ve değer haritalarının oluşturulmasına yönelik 1980 yılardan itibaren yapılan yasal düzenlemeler ve Coğrafi Bilgi Sistemleri Altyapısına dayalı oluşturulan güncel gayrimenkul değer haritaları ile vergilendirme adaleti sağlanmış ve vergi kayıplarının önüne geçilerek en önemli gelir kaynağı olmuştur. Kurulan veri altyapısı ile Hollanda örneğinde olduğu gibi tarımsal üreticiyi desteklemek adına emlak vergisinden muaf uygulamalara da yön verilebilmektedir. Bu sistem ile hedeflenen topluma vergi yükü oluşturmak değil adaletli vergi dağılımı ile sosyal adaletin sağlanmasıdır.

 

 

Yorumlar (0)
Namaz Vakti 29 Kasım 2021
İmsak 05:47
Güneş 07:17
Öğle 12:14
İkindi 14:40
Akşam 17:02
Yatsı 18:27
23
parçalı bulutlu