Av.Çağla Yavuz Uzun

Av.Çağla Yavuz Uzun

TAŞINMAZDA ALT KİRA VE KULLANIM HAKKININ DEVRİ

Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) düzenlenmiş olup, kullandırma amacı taşıyan sözleşmeler arasında günlük hayatta en sık kullanılan sözleşme türüdür.  Kira sözleşmesine konu olan taşınmazı belirli bir kira bedeli karşılığında kullanan kiracının, kiralanan taşınmazı üçüncü kişilere verme yetkisi kanunda kiracıya tanınan bir hak olarak düzenlenmiştir. Bu kapsamda TBK’nın 322. maddesi alt kira ve kullanım hakkı devrine izin vermektedir. 
Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmelerinin kurulmasında kiraya verenin aynı zamanda malik olmasını şart koşmamış, malik olmayan kişinin de kiraya veren sıfatı ile kira sözleşmesi kurmasına olanak tanımıştır. Alt kira sözleşmesi de bu genel hüküm sebebi ile uygulama alanı bulur. 
TBK’nın 322. maddesinin 1. fıkrasına göre, kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralanan taşınmazı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilir veya kullanım hakkını başkasına devredebilir. Devir hakkı ancak kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak şartı ile kiracıya bir hak olarak tanınmıştır. Kullanım hakkının devrinde kira sözleşmesinin taraflarında bir değişiklik yapılmamakta, kiracı kiralananı kullanım hakkını kısmen veya tamamen başkasına devretmektedir. İlk fıkra kapsamında kiracının alt kira sözleşmesi yapması için kiraya verenin rızasını almak zorunda değildir. Bu sebeple de, tanınan bu serbestlik taşınmaz kiralarında park yeri, odun kömür satım yeri gibi çatılı olmayan işyerlerinde geçerlidir. 
TBK’nın 322. maddesi, kiracı lehine olduğu dikkate alındığında emredici nitelikte olup, kiracı aleyhine değiştirilemez. 
Alt kira ile Asıl kira sözleşmesi arasındaki ilişki nedir?
Alt kira sözleşmesinin şekil ve tür bakımından bir kira sözleşmesinden farkı yoktur. Alt kira sözleşmesi, konu, süre ve içerik bakımdan asıl kira sözleşmesi ile benzerlik gösteren ayrı bir kira sözleşmesidir. Kira sözleşmesine konu olan taşınmaz, alt kira sözleşmesine konu olan taşınmaz ile aynı olmalıdır. Alt kira sözleşmesinin süresi asıl kira sözleşmesinin süresi ile sınırlıdır. İçerik açısından da asıl kira sözleşmesinin hükümleri alt kiraya verene ve alt kiracıya uygulanacaktır. 
Alt kira sözleşmesinin tarafları kimdir?
Alt kirada, kiraya verilmiş olan taşınmazın kullanımı asıl kiracı tarafından üçüncü bir kişiye devredilmektedir. Bu halde asıl sözleşmedeki kiracı alt kiraya veren, üçüncü kişi ise alt kiracıdır.  
Konut ve Çatılı işyerlerinde alt kira mümkün müdür?
Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadan, kiralananı başkasına kiralayamayacak ve kullanım hakkını da devredemeyecektir (TBK m. 322/2). Görüleceği üzere, kanun konut ve çatılı işyerlerinde alt kiranın yapılabilmesi için kiraya verenin yazılı rızasını aramaktadır. Ancak bu halde alt kira ve kullanım hakkının devri mümkün olabilecektir. 
Kira sözleşmesinde alt kira, kiraya verenin iznine tabi tutulmuş ise, kiraya veren haklı sebep olmadan rıza vermezse kiracı ona karşı mahkemeden izin verme davası açabilir. 
Öğreti ve uygulamada konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira yasağının uygulama kapsamı tartışmalıdır. Baskın görüşe göre, kiracının evlenerek eşiyle birlikte yaşaması, kardeşini yanına alması veya kiracının aile üyelerinden birini karşılıksız olarak geçici veya uzun bir süre kiralanan taşınmazda misafir olarak tutması alt kira olarak kabul edilmemektedir. Bu gibi geçici ağırlamalara öğretide kullanma ödüncü veya ahlaki ödev olarak bakılmaktadır. Ancak uzak bir akrabanın veya tanıdığın uzunca bir süre kiralanan taşınmaza alınması alt kira hükümlerinin uygulanması gerektiği şeklinde yorumlanmaktadır.
Alt kiracının kira sözleşmesine aykırı kullanımı halinde sorumluluk nasıl olacaktır?
Alt kiracı, kiralanan taşınmazı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olacaktır. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralan kişiye karşı kullanabilir (TBK m. 322/3). Kiraya verenin kiracısına karşı sahip olduğu hakları, alt kiracıya veya kullanım hakkını devralan kişiye karşı da kullanarak kiraya verenin hakları güvenceli duruma getirilmiştir. Gerek kiracı gerekse alt kiracı kiralanan taşınmazın kullanımından kaynaklı olarak kiraya verene karşı müteselsil olarak sorumludurlar.     
******
KAYNAKLAR
Prof. Dr. Cevdet YAVUZ, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Beta, İstanbul, 2010. 
Dr. Mustafa KILIÇOĞLU, Kira Hukukundan Doğan Tahliye, Tespit, Uyarlama, Tazminat ve Alacak Davaları, Bilge, Ankara, 2015. 

avcaglayavuz@gmail.com 

Önceki ve Sonraki Yazılar
YAZIYA YORUM KAT
UYARI: Küfür, hakaret, rencide edici cümleler veya imalar, inançlara saldırı içeren, imla kuralları ile yazılmamış,
Türkçe karakter kullanılmayan ve büyük harflerle yazılmış yorumlar onaylanmamaktadır.