Av.Çağla Yavuz Uzun

Av.Çağla Yavuz Uzun

YENİ KORONAVİRÜS (COVİD-19) PANDEMİSİ SEBEBİYLE KİRA UYARLAMASI

Türk Hukuku’nda kabul edilen ve Sözleşmeler Hukuku’na egemen olan esas kural “Sözleşmeye Bağlılık” yani “Ahde Vefa” ilkesidir. Sözleşmeye bağlılık kuralından anlaşılması gereken, taraflar özgür iradeleriyle hangi konuda ne şekilde anlaşmışlarsa koydukları kurallara uymalı, sözleşmeyi yerine getirmelidirler. Esas kural sözleşmeye bağlılık olmakla birlikte, bazı durumlarda bu kuralın uygulanması hakkaniyetli ve adil olmayacağı için önceden öngörülemeyen durumlarda şartların olağanüstü değişmesi, sözleşmeyle kurulmuş olan dengenin bir taraf aleyhine büyük oranda ağırlaşması halinde 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi uygulama alanı bulabilecektir.

 

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

 

Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır" düzenlemesi yer almaktadır.

 Maddenin gerekçesi; “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, ‘işlem temelinin çökmesi’ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanunu’nun 2’nci maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.

 

  1. Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.

 2.Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.

  1. Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
  2. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

 

Maddeye göre uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır” şeklinde açıklanmıştır.

Aşırı ifa güçlüğü, para değerinin büyük ölçüde değişmesi, aşırı enflasyon, devalüasyon, savaş vb durumlarda uygulama alanı bulmaktadır. Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre, kira bedelinin olağanüstü nedenlerle çok yüksek olması ve kiracının sözleşmedeki koşullarla kira sözleşmesini devam ettirmesinin Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesi objektif iyi niyet kuralları gereği istenemeyeceğinin sabit olması, davacının ekonomik yıkımına neden olması, sözleşmeyle kurulan yarar dengesinin kiracı aleyhine önemli ölçüde bozulması hallerinde hâkim sözleşmeye müdahale ederek, bozulan yarar dengesini yeniden kurabilecektir (Yargıtay 6. HD’nin 20/12/2012 tarih ve 2013/7526E-2014/1070K, Yargıtay 6. HD’nin 20/12/2013 tarih ve 2014/1250E-2014/1852K).

Yeni koronavirüs (Covid-19) pandemisibilindiği üzere 2020 Mart’ından itibaren ülkemizde görülmeye başlanmış ve bu kapsamda hastalığın yayılmasının kontrol altına alınması amacıyla çeşitli tedbirlere başvurulmuştur. Bu tedbirler kapsamında ihtiyaç halinde ve zaman zaman sokağa çıkma yasağı, işyerlerinin kapatılması, esnek çalışma veya uzaktan çalışma gibi çeşitli tedbirler uygulanmıştır. Ancak netice itibarıyla salgının ağır etkileri sürmekte olup, yetkili kurumlarca alınan tedbirler de devam etmektedir. Covid-19 pandemisi sebebi ile özellikle bazı sektörlerin salgından ve alınan tedbirlerden çok daha fazla etkilendiği görülmektedir. Bu bakımdan pandemi sebebi ile ekonomik açıdan çok ağır bir külfetin altına giren kiracıların kira sözleşmelerinin yeni şartlara uyarlanması için talepte bulunabilecekleri kabul edilmektedir. Kira uyarlaması için talep olmadan sözleşmeye müdahale olamayacağı için talep şarttır.

Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi’nin 28/09/2020 tarih ve 2020/1103E-2020/1008K sayılı örnek oluşturabilecek kararında Covid-19 pandemisi sebebiyle kira sözleşmesinin uyarlanması gerektiğine hükmedilmiştir.Bahsedilen örnek kararda uyarlama istenen ve hakkında ihtiyati tedbir talep edilen taşınmaz, 01/01/2020 kira başlangıç tarihli 8 yıl süreli kira sözleşmesiyle restoran olarak kullanılmak üzere aylık 23,0000 TL kira bedeli ile davacıya kiraya verilmiştir. Davacı kiracı, pandemi tedbirleri kapsamında iş hacminde düşüş olduğunu belirterek pandemi süresince geçerli olmak üzere kira sözleşmesinin uyarlanmasını ve bu dönem süresince kirasının 11,500 TL olarak ödenmesi için ihtiyati tedbir talebinde bulunmuştur. Mahkeme bu talebi değerlendirmiş ve davacı kiracının, restoran olarak işlettiği kiralananda her ne kadar paket servis yöntemiyle işine devam ettiğini tespit etmişse de,süreç ve alınan tedbirlerin davacının iş hacminde belirli etkilerinin olabileceğinigöz önüne almıştır. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesi kapsamında ifa güçlüğü olduğunu tespit eden Mahkeme, taleple bağlı kalarak 01.05.2020’den itibaren işleyen henüz ödenmemiş kiraların ve bu karar tarihinden itibaren işleyecek kiraların aylık 11,500TL olarak ödenmesi hususunda ihtiyati tedbir konulmasına karar vermiştir.

Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi’nin 07/10/2020 tarih ve 2020/1226E-2020/1086 K sayılı başka bir kararında da yukarıda bahsedilen karar gibi Covid-19 pandemisi sebebiyle kira sözleşmesinin uyarlanması gerektiğine hükmedilmiştir.

İstinaf Mahkemesi’nin istikrarlı kararları incelendiğinde, sözleşmeye bağlılık ilkesinin genel kural olduğu, ancak Türk Borçlar Kanunu'nun 138.maddesinde açıklandığı üzere sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması durumunda, sözleşmeye bağlılık ilkesinin sıkı bir şekilde uygulanması hakkaniyete aykırı olacağından,hâkimin sözleşmeye müdahalesi ve sözleşmeyi yeni koşullara uyarlamasının mümkün olacağı belirtilmiştir. Bu bakımlardan Mahkeme, Covid- 19 pandemisinin de olağanüstü bir durum olduğunu ve taraflarca öngörülemeyeceğini açıkça vurgulamıştır.

Pandeminin yayılmasının engellenmesi amacıyla alınan tedbirlerin sektörlere ve işin yapıldığı yerlere göre değişik etkiler göstermesi sebebiyle yukarıda bahsedilen mahkeme kararlarında somut olaya göre pandeminin ve alınan tedbirlerin bizzat kiracı üzerinde etkilerinin değerlendirilmesi gerektiği belirtilmektedir. Zira,pandemiye kiraya veren sebep olmadığından, oluşan yük sözleşmenin her iki tarafı üzerine dağıtılacak şekilde yeni koşullara göre uyarlanmalıdır.Ancak salgın süresince restoran olan işyerlerinin etkilenme sürecinin aylara göre değişkenlik gösterdiği ve bu etkilerin ne kadar daha devam edeceğinin belli olmadığı göz önünde bulundurularak ihtiyati tedbirin 6 ayda bir mahkemece gözden geçirilmesi ve yeni durumlara göre kaldırılması veya arttırılıp azaltılması hususlarında karar verilmesi gerektiğikabul edilmiştir.

 

***

KAYNAKLAR

Mustafa KILIÇOĞLU, Kira Hukukundan Doğan Tahliye, Tespit, Uyarlama, Tazminat ve Alacak Davaları, Bilge, Ankara, 2015.

Başak Baysal, Sözleşmenin Uyarlanması, Oniki Levha, İstanbul, 2020

www.sinerjimevzuat.com.tr

 

Önceki ve Sonraki Yazılar
YAZIYA YORUM KAT
UYARI: Küfür, hakaret, rencide edici cümleler veya imalar, inançlara saldırı içeren, imla kuralları ile yazılmamış,
Türkçe karakter kullanılmayan ve büyük harflerle yazılmış yorumlar onaylanmamaktadır.